Immobilie in Spanien geerbt: Recht, Steuern — und was mit dem Inhalt des Hauses passiert

Immobilie in Spanien geerbt: Recht, Steuern — und was mit dem Inhalt des Hauses passiert

Vor wenigen Wochen wussten Sie nicht, dass Sie ein Haus in Spanien besitzen. Jetzt liegt ein Erbschein auf Ihrem Tisch, daneben Schlüssel, die noch nach Salz und altem Holz riechen — und der spanische Staat gibt Ihnen sechs Monate Zeit für Entscheidungen, auf die Sie niemand vorbereitet hat.

Vielleicht ist es ein Apartment an der Costa Blanca. Eine Finca auf Mallorca. Ein Reihenhaus an der Costa del Sol oder ein Bungalow auf Teneriffa. Vielleicht haben Ihre Eltern dort jahrzehntelang ihre Sommer verbracht; vielleicht kennen Sie das Haus nur von Familienfotos. Was bleibt, ist die gleiche Reihenfolge an Entscheidungen: annehmen oder ausschlagen, welches Erbrecht greift, welche Steuern fallen wann an, behalten oder verkaufen — und der Punkt, den die meisten Ratgeber übergehen, obwohl er finanziell wie emotional eine erhebliche Rolle spielt: Was passiert mit dem Inhalt des Hauses? Mit den Möbeln, dem Schmuck der Großmutter, der Bibliothek des Vaters, den Bildern und Stücken, die jetzt in leeren Räumen in Spanien stehen.

Dieser Leitfaden begleitet Sie durch die gesamte Reise. Als Auktionshaus mit langjähriger Erfahrung in der Bewertung und Auflösung deutscher Auslandsnachlässe kennen wir genau den Übergang, an dem Anwälte und Steuerberater enden — und an dem oft jene Werte verloren gehen, die sich aus der Ferne am schwersten beurteilen lassen.

Hinweis: Dieser Artikel gibt einen orientierenden Überblick. Spanische Erbschaftssteuer ist regional organisiert und politisch volatil — was 2026 für die Balearen gilt, kann auf dem Festland anders sein und sich in der nächsten Legislatur ändern. Vor jeder Entscheidung mit konkreten finanziellen Konsequenzen sollten Sie eine deutsch-spanische Fachkanzlei oder einen Steuerberater mit Spanien-Bezug einbinden.

Erbschaft annehmen oder ausschlagen — Ihre erste Entscheidung

Die erste Frage ist nicht emotional, sondern rechnerisch. Lohnt sich diese Erbschaft überhaupt? Ein Haus in Spanien kann ein Vermögen sein — oder eine Belastung mit offener Hypothek, rückständiger Grundsteuer, nicht gezahlten Hausgeldern und einer Plusvalía-Forderung (Wertzuwachs) der Gemeinde, die niemand auf dem Schirm hatte.

Im deutschen Recht werden Sie automatisch Erbe, sobald der Erbfall eintritt. Wer nicht erben will, muss aktiv ausschlagen. Die Frist beträgt im Inlandsfall sechs Wochen ab Kenntnis. Hatte der Erblasser seinen letzten Wohnsitz im Ausland — also etwa Mallorca, Marbella oder Alicante — oder befinden Sie selbst sich im Ausland, verlängert sich diese Frist auf sechs Monate. Die Erklärung muss form- und fristgerecht beim Nachlassgericht oder einem Notar erfolgen; eine E-Mail oder ein Anruf genügen nicht.

Das spanische Recht funktioniert anders herum: Dort tritt der Eigentumsübergang erst mit der ausdrücklichen oder konkludenten Annahme ein. Konkludent meint dabei eindeutige Annahmehandlungen — insbesondere Verfügungen über Nachlasswerte: Verkauf von Mobiliar, Zugriff auf Konten, Eintragung als Eigentümer bei der Hausverwaltung. Nicht jede beiläufige Geste fällt darunter, aber die Grenze ist nicht immer offensichtlich, und im Zweifel schließt eine als Annahme gewertete Handlung eine spätere Ausschlagung aus. Wer sich nicht sicher ist, klärt vor jedem aktiven Eingriff in den Nachlass kurz mit dem Anwalt — bevor das erste Wochenende auf der Finca verbracht wird.

Verschaffen Sie sich vor der Entscheidung einen klaren Überblick über mögliche Belastungen. Ein aktueller Grundbuchauszug (Nota Simple) zeigt Hypotheken und Pfandrechte. Bei der Gemeinde lassen sich rückständige IBI (Grundsteuer) und Müllgebühren erfragen, bei der Hausverwaltung (comunidad de propietarios) offene Hausgeldzahlungen. Erst auf dieser Basis lässt sich beurteilen, ob die Annahme wirtschaftlich Sinn ergibt.

Welches Erbrecht gilt für deutsche Erben in Spanien?

Seit dem 17. August 2015 regelt die EU-Erbrechtsverordnung (EuErbVO), welches nationale Erbrecht in grenzüberschreitenden Fällen anzuwenden ist. Die zentrale Anknüpfung ist der letzte gewöhnliche Aufenthalt des Erblassers — nicht mehr die Staatsangehörigkeit. Im Klartext:

Hat Ihre verstorbene Mutter überwiegend in Deutschland gelebt und nur die Sommermonate in ihrer Finca verbracht, gilt deutsches Erbrecht — auch für die Immobilie in Spanien. War sie dauerhaft in Spanien gemeldet und hat dort gelebt, gilt grundsätzlich spanisches Erbrecht — mit einem Pflichtteilsrecht, das deutlich strenger ist als das deutsche.

Wer als Deutscher in Spanien lebt, kann allerdings durch eine ausdrückliche Rechtswahl im Testament (Art. 22 EuErbVO) deutsches Recht für seinen gesamten Nachlass wählen. Eine Formulierung wie „Ich wähle das Recht der Bundesrepublik Deutschland für meinen gesamten Nachlass“ genügt — implizite Hinweise reichen nicht. Falls Ihr Erblasser eine solche Rechtswahl getroffen hat, finden Sie sie meist im notariellen Testament; bei Berliner Testamenten aus der Zeit vor 2015 ist juristisch zu prüfen, ob die Rechtswahl als wirksam gilt.

Haus auf Mallorca geerbt — die Besonderheit der Balearen

Spanien ist erbrechtlich kein einheitliches Land. Mehrere autonome Gemeinschaften — die Balearen, Katalonien, Galicien, Aragón, Navarra und das Baskenland — haben ein eigenes regionales Erbrecht (Derecho Foral). Wer auf Mallorca, Ibiza oder Menorca lebte, fällt unter die Compilación de Derecho Civil de las Islas Baleares, mit eigenen Regeln zum Pflichtteil und zur Testamentsfreiheit. Wer eine Immobilie in Katalonien geerbt hat, bewegt sich in einer anderen Rechtsmaterie als jemand mit einem Haus in Valencia oder Andalusien. Diese Unterschiede betreffen vor allem den Pflichtteil naher Angehöriger und die Frage, wie weit der Erblasser frei testieren konnte.

Eine wichtige Abgrenzung: Die EuErbVO regelt nur das Zivilrecht — also wer erbt, wie viel, in welcher Reihenfolge. Sie regelt nicht das Steuerrecht. Wer eine Immobilie auf spanischem Boden erbt, schuldet — unabhängig vom anwendbaren Erbrecht — immer auch spanische Erbschaftssteuer.

Die formelle Abwicklung in Spanien — Schritt für Schritt

Selbst wenn deutsches Erbrecht gilt und Sie den Status als Erbe in Deutschland bereits durch einen Erbschein nachgewiesen haben: Eine Immobilie in Spanien lässt sich ohne notarielle Erbschaftsannahme vor einem spanischen Notar (escritura de aceptación de herencia) nicht ins Grundbuch umschreiben — und ohne Grundbuchumschreibung kein Verkauf, keine Vermietung, keine Belastung. Dieser Schritt ist unvermeidbar.

Welche Dokumente Sie benötigen

Die Liste ist überschaubar, aber jedes einzelne Dokument muss vorliegen, bevor der Notartermin überhaupt angesetzt werden kann:

• Internationale Sterbeurkunde (mehrsprachig oder mit beglaubigter Übersetzung und Apostille)
• Deutscher Erbschein oder Europäisches Nachlasszeugnis, jeweils mit beglaubigter Übersetzung
• Spanisches Testament (falls vorhanden), abgerufen aus dem Zentralen Testamentsregister (Registro General de Actos de Última Voluntad) über das Certificado de Últimas Voluntades
• Bescheinigung über Lebensversicherungen (Certificado de Seguros de Cobertura de Fallecimiento)
• Aktueller Grundbuchauszug der Immobilie (Nota Simple)
• Katasterbescheinigung mit Referenzwert (Valor de Referencia) — seit 2022 die zentrale Bewertungsgrundlage für die Erbschaftssteuer
• NIE-Nummer (Número de Identidad de Extranjero) — jede erbende Person braucht eine spanische Steuernummer, ohne sie geht nichts
• Bankbescheinigungen über Guthaben auf spanischen Konten zum Todestag (Konten werden bei Bekanntwerden des Todes gesperrt)

Vor Ort oder per Vollmacht?

Sie müssen für die Erbschaftsannahme nicht persönlich nach Spanien reisen. Eine spanische notarielle Vollmacht (poder) genügt — wahlweise erteilt vor einem spanischen Notar, einem deutschen Notar mit Apostille oder direkt im spanischen Generalkonsulat in Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart oder Berlin. In der Praxis übernimmt meist ein deutsch-spanischer Anwalt vor Ort die Vertretung.

Nach der notariellen Erbschaftsannahme folgen die Erklärung und Zahlung der spanischen Erbschaftssteuer und erst danach die Umschreibung im Eigentumsregister (Registro de la Propiedad). Erst nach Eintragung sind Sie nach außen Eigentümer — und erst dann kann verkauft, vermietet oder belastet werden.

Erbschaftssteuer Spanien Deutschland — die teure Doppelung

Zwischen Deutschland und Spanien existiert kein Doppelbesteuerungsabkommen für die Erbschaftssteuer. Beide Länder besteuern grundsätzlich unabhängig voneinander. Eine Anrechnung ist möglich, aber sie hat Lücken — und genau hier verlieren deutsche Erben regelmäßig fünf- bis sechsstellige Beträge, schlicht weil zwei Steuerwelten nicht aufeinander abgestimmt sind.

Wie Spanien besteuert (Stand Mai 2026)

Die spanische Erbschaftssteuer (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) ist eine Staatssteuer mit erheblichen regionalen Modifikationen. Für nicht in Spanien ansässige Erben mit Immobilieneigentum in Spanien — der typische Fall: Sie leben in Deutschland, das Haus liegt in Spanien — gilt eine beschränkte Steuerpflicht auf das spanische Vermögen.

Seit dem EuGH-Urteil C-127/12 vom 3. September 2014 und der nachfolgenden Rechtsprechung dürfen auch Nichtresidenten aus EU- und sogar Drittstaaten die regionalen Vergünstigungen jener autonomen Gemeinschaft anwenden, in der die Immobilie liegt. Diese Wahl muss in der Steuererklärung ausdrücklich erklärt werden — wer es vergisst, fällt automatisch unter das deutlich strengere staatliche Recht.

Die regionalen Unterschiede sind enorm — und sie verändern sich mit jeder Legislatur. Eine grobe Orientierung:

• Balearen (Mallorca, Ibiza, Menorca, Formentera): Seit dem Decreto-Ley 4/2023 vom 18. Juli 2023 gilt eine 100 %-Bonifikation auf die Erbschaftssteuer für die Gruppen I und II (Kinder, Enkel, Ehegatten, Eltern, Großeltern). Die Ley 11/2023 hat über die Disposición Adicional Cuarta klargestellt, dass die Bonifikation ausdrücklich auch von Nichtresidenten angewendet werden kann — also auch von in Deutschland lebenden Erben. Ab Juli 2025 wurden zudem die Bonifikationen für Gruppe III (Geschwister, Neffen, Nichten) auf 60 % bzw. 35 % erhöht. Zu den Voraussetzungen gehören eine sachgerechte Wertdeklaration (orientiert am amtlichen Referenzwert — bei deklarierten Immobilienwerten über dem Referenzwert plus 20 % drohen Einschränkungen der Bonifikation für die betroffene Immobilie) und die ausdrückliche Wahl der balearischen Regelung im Steuerformular.
• Andalusien, Madrid, Kanaren: Ähnlich großzügige Bonifikationen für nahe Angehörige (in der Regel 99 % der Cuota); ebenfalls auf Nichtresidenten anwendbar nach derselben Rechtsprechungslinie.
• Valencia (Costa Blanca): Reformen der letzten Jahre haben die Belastung deutlich gesenkt, aber nicht auf das Niveau der oben genannten Regionen.
• Katalonien, Asturien: Progressive Tarife mit überschaubaren Bonifikationen. Bei mittleren bis größeren Immobilienvermögen können hier deutlich höhere Steuerbeträge anfallen als auf den Balearen oder in Andalusien.

Quellen für die regionalen Regelungen: BOE (Boletín Oficial del Estado), BOIB (Balearen) — speziell BOE-A-2023-24416 (Decreto-Ley 4/2023) und BOE-A-2023-24913 (Ley 11/2023). Vor jeder Entscheidung den Stand mit Fachberatung verifizieren.

Die Hausratspauschale (ajuar doméstico) — und wie Sie sie reduzieren können: Nach Artikel 15 des spanischen Erbschaftssteuergesetzes wird der Hausrat pauschal mit 3 % des Nachlasswerts angesetzt — eine fiktive Hinzurechnung, unabhängig davon, ob tatsächlich Mobiliar vorhanden ist. Seit der Leitsatz-Entscheidung des Tribunal Supremo vom 10. März 2020 (STS 342/2020, Recurso 4521/2017), bestätigt in weiteren Urteilen aus März, Mai und Juni 2020 sowie konsolidiert im Oktober 2021, lässt sich diese Pauschale jedoch sauber widerlegen oder verringern: Bank- und Wertpapierguthaben zählen nicht zur Bemessungsgrundlage, ebenso wenig Aktien oder unbebaute Grundstücke. Wer einen geringeren tatsächlichen Hausratswert sauber dokumentiert, kann die Steuerbelastung an dieser Stelle reduzieren. In der Praxis ist die Auseinandersetzung mit der spanischen Finanzverwaltung darüber häufig aufwendig — ein ordentliches Inventar und nachvollziehbare Belege sind die Grundvoraussetzung, ein Steuerberater mit Spanien-Erfahrung ist hier oft sein Geld wert. Mehr dazu im Kapitel zum Inhalt der Immobilie.

Frist: Die spanische Erbschaftssteuer ist innerhalb von sechs Monaten nach dem Todestag zu erklären und zu zahlen. Eine einmalige Verlängerung um weitere sechs Monate ist möglich, muss aber in den ersten fünf Monaten beantragt werden. Bei Versäumnis drohen gestaffelte Zuschläge plus Verzugszinsen — anders als bei deutschen Erbschaften gilt hier nicht „Lass uns das in Ruhe regeln“.

Wie Deutschland besteuert

Sind Sie als Erbe in Deutschland steuerlich ansässig, unterliegt Ihre Erbschaft der deutschen Erbschaftssteuer. Das gilt auch für die Immobilie in Spanien. Die deutschen Freibeträge sind großzügig: 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro für Kinder, 200.000 Euro für Enkel. Eine in Spanien gezahlte Erbschaftssteuer kann auf die deutsche angerechnet werden — mit Einschränkungen, etwa bei beweglichem Vermögen oder spanischen Bankguthaben, wenn der Erblasser in Deutschland lebte.

Als Faustregel gilt: Unter dem Strich zahlen Sie in vielen Konstellationen die jeweils höhere der beiden Steuern — die genaue Anrechnung ist komplexer und gehört in die Hand eines Steuerberaters mit Spanien-Bezug. Wer eine 500.000-Euro-Finca auf Mallorca erbt und in Deutschland innerhalb des Kinder-Freibetrags bleibt, profitiert von der balearischen Bonifikation und der deutschen Freibetragsregel doppelt: keine spanische Steuer, keine deutsche Steuer. Wer den deutschen Freibetrag überschreitet, zahlt zumindest die deutsche Steuer — die balearische Befreiung wirkt dann nicht weiter mindernd, schützt aber davor, doppelt zu zahlen.

Behalten, vermieten oder verkaufen?

Es gibt keine pauschal richtige Antwort, aber es gibt eine pauschal falsche: nichts entscheiden und das Haus stehen lassen. Eine ungenutzte Immobilie in Spanien kostet jährlich vier- bis fünfstellig — Grundsteuer (IBI), Müllgebühren, Hausgeld in Gemeinschaftsanlagen, Versicherung, Strom- und Wasseranschluss, Pool-Wartung, gelegentlich Schimmel- und Schädlingsbekämpfung. Plus: Nichtresidenten zahlen jährlich die Nichtansässigen-Einkommensteuer (IRNR) auf einen fiktiven Mietwert (typischerweise 2 % des Katasterwerts), auch wenn die Immobilie leer steht.

Behalten ergibt für deutsche Erben mit Vollzeitjob in Deutschland nach drei Jahren häufig keinen Sinn mehr. Die Pool-Pumpe fällt aus, niemand ist da, der Nachbar ruft an, die Hausverwaltung schickt Rechnungen, die Sie aus der Ferne nicht beurteilen können. Realistisch funktioniert Behalten nur, wenn Sie tatsächlich regelmäßig hinfahren, die laufende Verwaltung organisiert haben (vor Ort oder über einen Property Manager) und die Folgegeneration ebenfalls Interesse signalisiert.

Vermieten kann in touristisch starken Regionen die laufenden Kosten decken oder leicht überschreiten. Aber: Die Lizenzpflicht für Ferienvermietung ist auf Mallorca (Llei 6/2017), an der Costa Brava und in vielen Stadtgebieten stark reguliert; ohne Licencia de Vivienda Turística drohen empfindliche Bußgelder. Hinzu kommen laufende Verwaltung, Reinigung, Plattformgebühren und die Pflicht zur jährlichen spanischen Steuererklärung.

Verkaufen ist die häufigste Wahl bei mittlerer emotionaler Bindung und mittlerer Lage. Liquidität, keine laufenden Verpflichtungen, klarer Schnitt. Die Frage ist dann nur noch: wann, wie — und vor allem, was mit dem Inhalt geschieht, bevor Sie verkaufen.

Wenn „Verkaufen“ der Pfad ist, lohnt sich der Anruf bei einem Auktionshaus vor — nicht nach — der Räumung. Warum, lesen Sie in zwei Kapiteln.

Auslandsimmobilie verkaufen — Ablauf und Steuerfallen

Vor dem Verkauf müssen die Erbschaftsannahme abgeschlossen und die Immobilie im Grundbuch auf Sie umgeschrieben sein. In der Praxis ist die Grundbuchumschreibung die Voraussetzung für einen sauberen Notarvertrag — Vermarktung und Vorbereitung können parallel laufen, der Verkauf selbst nicht. Rechnen Sie für die Komplettabwicklung — Dokumentenbeschaffung, Steuern, Grundbuch — realistisch mit sechs bis zwölf Monaten, bevor die Auslandsimmobilie verkaufsbereit ist.

Welche Steuern beim Verkauf in Spanien anfallen

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie in Spanien fallen für Sie als Verkäufer zwei Steuern an:

1. Gewinnsteuer (IRNR für Nichtansässige): Der Veräußerungsgewinn — die Differenz zwischen dem in der Erbschaftsannahmeurkunde dokumentierten Wert und dem Verkaufspreis — wird in Spanien mit 19 % besteuert (Art. 25 Ley IRNR, für EU-/EWR-Bürger). Der Käufer ist gesetzlich verpflichtet, 3 % des Kaufpreises als Vorauszahlung auf diese Steuer direkt an das spanische Finanzamt abzuführen (retención, Art. 25.2 TRLIRNR). Sie selbst geben innerhalb von vier Monaten nach Verkauf das Modelo 210 ab, in dem der tatsächliche Gewinn berechnet wird. Liegt die endgültige Steuer unter den einbehaltenen 3 %, fordern Sie die Differenz zurück.

Konkret: Wer das Haus in der Erbschaftsannahme mit 400.000 Euro angesetzt hat und ein Jahr später für 450.000 Euro verkauft, versteuert 50.000 Euro Gewinn — 9.500 Euro spanische Gewinnsteuer.

2. Plusvalía municipal (gemeindliche Wertzuwachssteuer): Eine Gemeindesteuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks (nicht des Gebäudes) seit dem letzten Eigentumswechsel — das war in Ihrem Fall die Erbschaft. Der Verkäufer schuldet sie, binnen 30 Tagen nach Notartermin zu entrichten. Die Höhe variiert stark nach Gemeinde und Besitzdauer; bei kurzem Abstand zwischen Erbschaft und Verkauf ist sie häufig moderat und kann nach der Rechtsprechung des Verfassungsgerichts (STC 182/2021) sogar entfallen, wenn kein Bodenwertzuwachs nachweisbar ist.

Spekulationssteuer in Deutschland beim Auslandsverkauf

Ein Punkt, den viele Erben übersehen: Auch Deutschland will am Verkaufsgewinn mitverdienen. Nach § 23 EStG unterliegt der Verkauf einer im Ausland belegenen Immobilie der deutschen Spekulationssteuer, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen.

Die gute Nachricht: Bei geerbten Immobilien wird die Anschaffung des Erblassers steuerlich Ihnen zugerechnet (Fußstapfentheorie). Hat Ihre Mutter das Haus 1995 gekauft und stirbt 2026, sind die zehn Jahre längst überschritten — ein Verkauf ist in Deutschland steuerfrei. Hat der Erblasser hingegen die Immobilie erst 2020 gekauft und Sie verkaufen 2026, wird der Gewinn in Deutschland steuerpflichtig. Eine in Spanien gezahlte Gewinnsteuer wird nach DBA Spanien (das es für die Einkommensteuer durchaus gibt, anders als für die Erbschaftsteuer) auf die deutsche Steuer angerechnet.

Bei Ferienhäusern greift die Befreiung für „eigene Wohnzwecke“ nach § 23 EStG in den meisten Fällen nicht, da das Haus typischerweise nicht zur dauerhaften Eigennutzung diente. Anders kann es liegen, wenn der Erblasser oder Sie selbst dort tatsächlich dauerhaft gewohnt haben — eine Frage, die der Steuerberater im Einzelfall prüfen sollte.

Was passiert mit dem Inhalt? Hausrat, Möbel, Antiquitäten, Kunst und Wertgegenstände

Anwälte enden bei der Grundbuchumschreibung. Makler beginnen beim leeren Haus. Dazwischen liegt der Teil, in dem deutsche Erben regelmäßig Werte verschenken — schlicht, weil niemand ihnen gesagt hat, dass im Wohnzimmer der Eltern Stücke stehen können, deren eigentlicher Markt nicht in Palma oder Alicante liegt, sondern in Stuttgart, München oder Köln.

Warum ein Inventar mehr ist als eine Formalität

Eine schriftlich erstellte Inventarliste dient gleich mehreren Zwecken: Sie ist Grundlage für die korrekte Bewertung des ajuar doméstico in der spanischen Erbschaftssteuererklärung (statt der pauschalen 3 % auf den Immobilienwert lässt sich ein geringerer tatsächlicher Wert nachweisen — bei einer 500.000-Euro-Immobilie geht es rechnerisch um eine Bemessungsgrundlage von bis zu 15.000 Euro, sofern das Inventar einer Prüfung standhält). Sie schützt vor Streitigkeiten in Erbengemeinschaften. Sie ist Voraussetzung jeder Versicherung gegen Diebstahl oder Schaden zwischen Erbfall und Räumung. Und sie ist die Basis für die Entscheidung, was vor Ort verkauft, was nach Deutschland mitgenommen und was bei einem Auktionshaus eingeliefert wird.

Erstellen Sie das Inventar vor der ersten größeren Räumung. Fotos jedes Raumes in Übersicht und Detail, eine Liste pro Möbelstück, Hinweise auf Signaturen, Marken, Stempel, Zertifikate. Bei größeren Konvoluten lohnt sich eine Foto-Vorabprüfung durch einen Fachexperten, bevor irgendetwas bewegt wird.

Was Laien typischerweise unterschätzen

In den Häusern deutscher Spanien-Auswanderer der 1970er und 80er Jahre — egal ob auf Mallorca, in Marbella, an der Costa Blanca oder auf Teneriffa — kehren bestimmte Kategorien regelmäßig wieder, die laut Inventarliste „Schrank“ oder „Bild“ heißen und in Wirklichkeit etwas anderes sind:

• Designermöbel der 1950er bis 1970er Jahre: Stücke aus dieser Phase erleben seit Jahren eine deutliche Nachfragebewegung im DACH-Markt. Ein scheinbar simpler Teakholz-Sekretär oder ein dänischer Sessel aus den Wohnungsjahren der Eltern kann ein- bis vierstellig liegen — manchmal vierstellig pro Stück.
• Schmuck und Uhren: Vor allem signierte Goldschmiedearbeiten der 1950er–80er Jahre, mechanische Armbanduhren bekannter Manufakturen und vergessene Erbstücke in Schmuckkästen. Auch katalanische Modernist-Schmuckstücke (Masriera, Vilardebó) haben einen wachsenden Markt.
• Asiatische Kunst und Sammlerstücke: In den Häusern wohlhabender deutscher Spanien-Auswanderer finden sich auch chinesische Porzellane, japanische Holzschnitte, südostasiatische Bronzen — gekauft in Hamburg, München oder direkt auf Reisen, dann mit nach Spanien gebracht. Eine eigene Kategorie mit besonders volatilen, aber teils sehr hohen Werten.
• Signierte Grafiken und Originalzeichnungen: Picasso-Linolschnitte, Miró-Lithographien, Tàpies-Arbeiten — gerade in mediterranen Häusern keine Seltenheit. Achten Sie auf Signatur, Auflagenzahl und Beglaubigung.
• Porzellan und Manufakturware: Meissen, KPM, Nymphenburg, Lladró — der Markt ist selektiv, aber für die richtigen Stücke stabil.
• Antiquarische Bücher und Karten: Ledergebundene Erstausgaben, alte Atlanten, signierte Erstdrucke — gerade in den Bibliotheken bildungsbürgerlicher Erblasser oft unterschätzt.

Was sicher kein nennenswerter Wert mehr ist: Vitrinenservices der 1980er Jahre, Eichenwellen-Massenmöbel, die meisten Massendrucke, ungerahmte Reproduktionen. Hier sollten Sie nicht für Versand und Lagerung zahlen.

Bewertung — drei realistische Wege

Erstens die Vor-Ort-Schätzung durch einen lokalen Makler oder Trödler. Schnell und billig, aber meist oberflächlich. Lokale Akteure kennen den spanischen Markt für Gebrauchtmöbel, aber selten den deutschen oder internationalen Markt für hochwertige Stücke. Wer hier verkauft, lässt im Zweifel Geld liegen.

Zweitens Online-Plattformen wie Wallapop, Catawiki oder eBay. Für niederpreisige Standardware praktikabel, für wertvolle Einzelstücke riskant — Versand, Authentifizierung, Käuferbetrug, fehlende Provenienzdokumentation.

Drittens die Foto-Erstschätzung durch ein deutsches Auktionshaus. Sie machen Fotos vor Ort, senden sie ein, erhalten innerhalb weniger Tage eine erste fachkundige Einschätzung — kostenlos und unverbindlich. Bei interessanten Stücken folgt eine genaue Begutachtung, bei größeren Konvoluten kommt ein Bewerter vor Ort. Genau dieser Weg ist seit Jahren bewährter Standard für deutsche Erben mit Auslandsnachlässen (mehr zu unserem Spezialisten-Netzwerk für Sachwerte).

Vor Ort verkaufen, mitnehmen oder in Deutschland versteigern?

Vor Ort verkaufen lohnt sich für sperriges Mobiliar mit geringem Stückwert, für Geräte, Geschirr, Bettwäsche, Bücher in spanischer Sprache. In den deutschen Auswanderer-Regionen — von der Costa Brava bis zu den Kanaren — gibt es etablierte Trödelmärkte und Second-Hand-Plattformen, die solches Material aufnehmen.

Mitnehmen ergibt Sinn für sentimentale Stücke, für Schmuck, für hochwertige aber transportable Einzelstücke, für die Sie eine sichere Verwendung haben.

Versteigerung in Deutschland ist die richtige Wahl für höherwertige Kategorien: Antikmöbel, signierte Kunst, Schmuck und Uhren, asiatische Sammlungsstücke, Porzellan, antiquarische Bücher. Der DACH-Käufermarkt zahlt für diese Kategorien häufig höhere Preise als der lokale spanische Markt — wegen der Kaufkraft, wegen der spezialisierten Sammlernachfrage und wegen des Vertrauens in deutsche Auktionshäuser mit Provenienzprüfung und Echtheitsgarantie.

Verschiffung von Spanien nach Deutschland

Da Spanien EU-Mitglied ist, fallen innerhalb der EU keine Zollabgaben für privates Übersiedlungs- und Erbschaftsgut an. Sie benötigen eine genaue Inventarliste in deutscher und spanischer Sprache mit Wertangaben — sowohl für die Spedition als auch für die Transportversicherung. Für die Räumung und den Transport selbst arbeitet von Brühl regelmäßig mit der Schwesterfirma Der Schmidt nimmt’s mit zusammen, die auf grenzüberschreitende Nachlassauflösungen spezialisiert ist und sich um Verpackung, Sicherung der Wertgegenstände und Transport bis nach Stuttgart kümmert. Wertvolle Einzelstücke versendet das Auktionshaus mit Erfahrung im internationalen Transport häufig direkt vom Haus zum Stuttgarter Lager — versichert nach Versicherungswert, der zuvor in der Bewertung festgehalten wurde.

Wann sich eine Versteigerung in Deutschland besonders lohnt

Als Faustregel: Wenn Einzelstücke einen geschätzten Wert ab etwa 500 Euro haben und in eine der gut nachgefragten Kategorien fallen (Schmuck, Uhren, Antiquitäten, Kunst, Sammlungsstücke, Asiatika), ist die Versteigerung in Deutschland fast immer die bessere Option. Bei kleineren Konvoluten lassen sich mehrere Stücke in einem Los zusammenfassen. Eine kostenlose Foto-Erstschätzung ist der einfachste Weg, vor jeder weiteren Entscheidung Klarheit zu schaffen.

Wenn Sie unsicher sind, was die Möbel und Gegenstände in Ihrem geerbten Haus wert sind, senden Sie uns gerne ein paar Fotos. Sie erhalten innerhalb weniger Tage eine erste fachkundige Einschätzung — kostenlos und ohne Verpflichtung.

Häufige Fehler bei einer geerbten Immobilie in Spanien

Bei geerbten Immobilien in Spanien wiederholen sich oft die gleichen sieben Fehler:

1. Die 6-Monats-Frist zur spanischen Erbschaftssteuer wird übersehen. Verspätungszuschläge plus Verzugszinsen sind die teure Folge. Anders als bei deutschen Erbschaften gilt hier nicht „Lass uns das in Ruhe regeln“.
2. Konkludente Annahme durch Voreilig-Handeln. Wer Möbel verschenkt oder Räume entrümpelt, bevor entschieden ist, ob die Erbschaft angenommen werden soll, kann nicht mehr ausschlagen.
3. Inventar erst nach der Räumung. Werte werden verschenkt, weggeworfen oder unter Wert verkauft, weil niemand wusste, was wertvoll war.
4. Vergessene Wahl der regionalen Steuerregelung. Wer beim Steuerformular nicht ausdrücklich die balearische, andalusische oder kanarische Regelung wählt, fällt unter das deutlich teurere staatliche Recht.
5. Anschaffungswert in der Erbschaftsannahmeurkunde zu niedrig angesetzt. Klingt zunächst günstig (weniger Erbschaftssteuer), führt aber beim späteren Verkauf zu einem höheren Gewinn und damit höherer Gewinnsteuer. Ein Steuerberater rechnet beide Szenarien gegeneinander.
6. Verkauf ohne vorherige Werteinschätzung des Inhalts. Möbel und Gegenstände werden mit dem Haus „verschenkt“ oder im Container entsorgt — ein klassischer Fehler bei eiligen Verkäufen.
7. Kein deutscher Berater mit Auslandsbezug. Ein rein spanischer Anwalt versteht die deutsche Erbschaftssteuer nicht, ein rein deutscher Berater die spanischen Fristen nicht. Beides muss zusammenlaufen.

Wer hilft Ihnen? Anwalt, Steuerberater, Auktionshaus

In den meisten Fällen brauchen Sie drei Ansprechpartner — nicht nacheinander, sondern parallel.

Deutsch-spanischer Anwalt (Abogado mit deutscher Zulassung). Übernimmt die formelle Abwicklung in Spanien: Dokumentenbeschaffung, notarielle Erbschaftsannahme per Vollmacht, Erbschaftssteuererklärung in Spanien, Grundbuchumschreibung. Realistische Kosten bei einer durchschnittlich-komplexen Erbschaft 2.000–5.000 Euro plus Notar- und Behördengebühren.

Steuerberater mit Auslandsbezug. Klärt die deutsche Seite: Erbschaftssteuer in Deutschland, Anrechnung der spanischen Steuer, Spekulationssteuer bei späterem Verkauf, Vermietungseinkünfte. Nicht jeder Steuerberater hat Erfahrung mit Spanien-Sachverhalten — fragen Sie ausdrücklich danach.

Auktionshaus für die Bewertung beweglicher Vermögensgegenstände. Hier kommen wir ins Spiel. Wir bewerten kostenfrei auf Basis von Fotos, kommen bei größeren Nachlässen mit Bewertern vor Ort, koordinieren über die Schwesterfirma „Der Schmidt nimmt’s mit“ die Räumung und den Transport, dokumentieren Werte für Versicherung und Erbteilung und führen die Versteigerung in Deutschland für die Kategorien durch, die hier den höchsten Erlös bringen.

Zeitplan — was Sie wann tun sollten

Häufige Fragen zur Erbschaft einer Immobilie in Spanien (FAQ)

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer auf eine Immobilie in Spanien?

Das hängt vor allem von der Region ab, in der die Immobilie liegt, und vom Verwandtschaftsgrad. Auf den Balearen (Mallorca, Ibiza, Menorca, Formentera) gilt seit Juli 2023 eine 100 %-Bonifikation für Kinder, Enkel, Ehegatten, Eltern und Großeltern — anwendbar auch von Nichtresidenten. Ähnlich großzügig sind Madrid, Andalusien und die Kanaren mit Bonifikationen um 99 %. In Katalonien oder Asturien können dagegen bei größeren Vermögen deutlich höhere Steuerbeträge anfallen. Voraussetzung für die regionalen Vergünstigungen ist immer, dass sie im Steuerformular ausdrücklich gewählt werden.

Was passiert mit einer Immobilie in Spanien, wenn der Besitzer verstirbt?

Sie geht zivilrechtlich auf die Erben über, kann aber erst genutzt, vermietet oder verkauft werden, wenn die Erben im spanischen Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) eingetragen sind. Dafür ist eine notarielle Erbschaftsannahme vor einem spanischen Notar erforderlich, gefolgt von der Erklärung und Zahlung der spanischen Erbschaftssteuer und dem Antrag auf Grundbuchumschreibung. Diese Schritte dauern in der Praxis sechs bis zwölf Monate.

Welches Erbrecht gilt für Deutsche mit Immobilie in Spanien?

Seit dem 17. August 2015 gilt nach EU-Erbrechtsverordnung das Recht des Staates, in dem der Erblasser seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Bei einem in Deutschland lebenden Erblasser mit Ferienimmobilie auf Mallorca oder an der Costa Blanca gilt also deutsches Erbrecht. Bei dauerhaftem Wohnsitz in Spanien greift grundsätzlich spanisches Erbrecht — es sei denn, der Erblasser hat im Testament ausdrücklich das deutsche Recht gewählt.

Kann ich eine Erbschaft in Spanien ausschlagen?

Ja. Hatte der Erblasser seinen letzten Wohnsitz in Spanien oder befinden Sie sich im Ausland, beträgt die Ausschlagungsfrist nach deutschem Recht sechs Monate ab Kenntnis (statt der regulären sechs Wochen). Die Ausschlagung erfolgt schriftlich vor dem deutschen Nachlassgericht oder einem Notar. Wichtig: Eingreifendes Handeln in den Nachlass (Schlüsselübernahme, Räumung, Kontozugriff) kann als konkludente Annahme gewertet werden — und macht eine spätere Ausschlagung unmöglich.

Was geschieht mit den Möbeln und dem Hausrat einer geerbten spanischen Immobilie?

Rechtlich gehören sie zur Erbmasse. Praktisch haben Sie drei Optionen: vor Ort verkaufen oder entsorgen, nach Deutschland verschiffen, oder über ein deutsches Auktionshaus versteigern lassen. Für höherwertige Kategorien — Antikmöbel, Schmuck, Uhren, Kunst, Asiatika, Porzellan — bringt die Versteigerung in Deutschland typischerweise höhere Erlöse als der spanische Markt. Steuerlich relevant: Der tatsächliche Hausratswert kann der pauschalen 3 %-Schätzung in der spanischen Erbschaftssteuererklärung entgegengehalten werden, wenn er niedriger und sauber dokumentiert ist (Tribunal Supremo 10. März 2020).

Wie lange habe ich Zeit, die Erbschaft in Spanien anzunehmen?

Die spanische Erbschaftssteuer ist innerhalb von sechs Monaten ab dem Todestag zu erklären und zu zahlen. Eine einmalige Verlängerung um weitere sechs Monate ist möglich, muss aber innerhalb der ersten fünf Monate beantragt werden. Die zivilrechtliche Annahme der Erbschaft selbst ist nicht im selben Sinne fristgebunden, aber in der Praxis sollte sie vor Ablauf der Steuerfrist abgeschlossen sein — sonst werden Verspätungszuschläge fällig.

Lohnt sich eine Versteigerung des Inventars in Deutschland?

Bei Einzelstücken oder Konvoluten mit geschätztem Wert ab etwa 500 Euro in den Kategorien Antikmöbel, Schmuck, Uhren, Kunst, Sammlungsstücke, Porzellan, asiatische Kunst oder antiquarische Bücher fast immer ja. Der DACH-Käufermarkt zahlt für diese Kategorien stabilere und höhere Preise als der lokale spanische Markt, und ein deutsches Auktionshaus liefert Provenienzprüfung, Echtheitsgarantie und steuerlich saubere Dokumentation gleich mit. Die Foto-Erstschätzung ist kostenlos — auf dieser Basis lässt sich die Entscheidung sauber treffen.

Brauche ich einen deutschen oder einen spanischen Anwalt?

Idealerweise beides in einer Person oder Kanzlei: einen Abogado mit deutscher Anwaltszulassung oder eine deutsch-spanische Kanzlei. Diese Berater kennen die Schnittstellen zwischen beiden Rechtssystemen, übernehmen die Erbschaftsannahme in Spanien per Vollmacht und koordinieren die deutsche Erbschaftssteuererklärung. Ein rein spanischer Anwalt versteht die deutsche Steuerseite selten ausreichend; ein rein deutscher Anwalt überlässt die spanische Abwicklung typischerweise einem Kollegen vor Ort, was Zeit und Kosten verursacht.

Was Sie als Nächstes tun sollten

Wenn Sie ganz am Anfang stehen, in den ersten Wochen nach der Nachricht, dann ist die wichtigste Botschaft dieses Leitfadens: Sie haben Zeit für die richtigen Schritte, aber nicht für Aufschub. Sechs Monate vergehen schneller, als man denkt — und sie müssen reichen für Dokumentenbeschaffung, Bewertung, Notar und Steuer.

Drei Schritte, die unabhängig vom Einzelfall immer früh erledigt sein sollten:

1. Wirtschaftliche Übersicht verschaffen. Lohnt sich die Annahme überhaupt? Welche Belastungen ruhen auf der Immobilie, welche Werte stehen ihnen gegenüber?
2. Deutsch-spanischen Anwalt mandatieren. Allein die Dokumentenbeschaffung dauert Wochen, und ohne lokale Vertretung dauert sie länger.
3. Inhalt der Immobilie früh bewerten lassen — bevor Sie räumen. Eine Foto-Erstschätzung ist kostenlos, schnell und schützt Sie davor, in der Hektik einer Nachlassauflösung Werte zu verschenken.

Das Auktionshaus von Brühl in Stuttgart begleitet regelmäßig deutsche Erben mit Immobilien in Spanien — von der ersten Foto-Bewertung über die Verpackung und den Transport bis zur Versteigerung in Deutschland. Sprechen Sie uns an, wenn Sie unsicher sind, ob in dem geerbten Haus etwas von Wert steht. Die Antwort darauf ist für Sie kostenfrei.

Foto-Erstschätzung anfordern — kostenlos, unverbindlich, innerhalb weniger Tage. Nutzen Sie einfach das unten stehende Kontaktformular.